Báo cáo gần đây của Savills Hotels đánh giá, sản phẩm ngôi nhà thứ hai (second home, dùng để chỉ căn hộ cao cấp, biệt thự do các nhân sở hữu dành cho nghỉ dưỡng hoặc đầu tư) như condotel (căn hộ khách sạn) và branded residence (bất động sản hàng hiệu), đã tăng nhanh chóng về nguồn cung giai đoạn 2015-2019.

Savills Hotels thống kê, trong vòng 3 năm tới sẽ có thêm 33.000 sản phẩm thuộc phân khúc từ midscale (trung bình, hạng tiêu chuẩn) trở lên sẽ đi vào hoạt động, nâng tỷ trọng sản phẩm ngôi nhà thứ hai lên tới 28,8% trên tổng nguồn cung lưu trú tại một số địa điểm du lịch chính.

Dựa theo mục đích sử dụng của người mua, Savills Hotels chia các sản phẩm ngôi nhà thứ hai thành 2 nhóm chính là sản phẩm lifestyle (thể hiện phong cách sống) và sản phẩm đầu tư. Tại Việt Nam, sản phẩm ngôi nhà thứ hai thường mang tính chất đầu tư nhiều hơn.

Vì vậy, trong giai đoạn thị trường phát triển nóng 2015-2017, hơn 80% số lượng sản phẩm mở bán hàng năm đều đưa ra cam kết lợi nhuận nhằm thu hút người mua. Tuy nhiên, 3 năm trở lại đây, tiêu chí cam kết lợi nhuận đang dần bị thay thế khi khách hàng hiểu rõ hơn về bản chất của cam kết lợi nhuận và lựa chọn sản phẩm dựa trên nhiều các tiêu chí khác.

Do vậy, Savills lưu ý, chủ đầu tư và nhà đầu tư cần phải nắm rõ rủi ro của mô hình này không chỉ ở giai đoạn bán hàng mà còn nằm ở lúc vận hành.

Bản chất của ngành nghỉ dưỡng luôn biến động và phụ thuộc nhiều vào điều kiện thị trường, chính vì vậy việc tham gia quản lý của các đơn vị điều hành chuyên nghiệp có thể giúp nâng cao giá trị và chất lượng sản phẩm.

Tuy nhiên, thường nhà điều hành chỉ tham gia với vai trò vận hành và không cam kết các nghĩa vụ tài chính với người mua. Do đó, bên cạnh việc nghiên cứu kỹ mô hình và định vị của dự án, chủ đầu tư cũng cần cẩn trọng trong hoạch định cấu trúc chương trình cho thuê để hỗ trợ việc quản lý dòng tiền hoạt động nhằm thực hiện đúng những cam kết với người mua. Đây là chương trình mà chủ đầu tư sẽ thay mặt người mua vận hành cho thuê tài sản và hai bên cùng chia sẻ thu nhập từ việc vận hành theo một tỷ lệ nhất định.

Như vậy, người mua trước hết cần xác định rõ mục đích mua ngôi nhà thứ hai, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để có thể chọn được sản phẩm phù hợp. Còn với chủ đầu tư, việc nghiên cứu kỹ mô hình, xác định cơ cấu quản lý và khả năng sinh lời từ dòng tiền hoạt động của dự án ngay từ giai đoạn hoạch định ban đầu sẽ giúp đưa ra chiến lược phù hợp với thị trường, ngân sách đầu tư cũng như tìm kiếm đơn vị điều hành phù hợp.

Lê Anh